随着我国贷款政策逐步放宽松，各地普遍房价上涨。在这种情况下就产生了这样一种现象，签证卖屋买卖合同并支付定金后，房主突然以各种理由说房子不卖了，这时基本上只需要支付买家相应的违约金即可。但是就算支付了违约金，由于房价上涨，可能再进行出售时可多卖几十万元，所以，很多人跟风这样操作。

为了买房，在深圳拼搏多年的王先生这几天夜不能寐。王先生于２月签订了上海一套房屋的买卖合同，并支付了３０万元定金，想不到３月却被卖家“放鸽子”。卖家违约的理由很无厘头：签合同时自己酒喝多了。但王先生随后发现，该卖家其实将这套房屋加价３０％在其他中介挂盘出售。与卖家协商无果之后，王先生只能寻求法律途径。根据《合同法》的规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。但即便胜诉，王先生也只能获得房产成交价２０％的违约金，远远抵不上这段时间的房价涨幅，这样还能赚钱的。

那么，卖房人出现违约的行为应该怎么办呢？，房价上涨情况下，一旦业主有毁约迹象，买方应当及时委托律师提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防一房两卖执行困难。第二，违约金同时具有惩罚性与补偿性特征，即使守约方没有任何损失，毁约方也要支付守约方违约金；第三，解约权是守约方对根本违约方行使单方解除合同的权利，其行使以自身没有毁约行为为前提。

在房价涨的飞快的情况下，如果卖家硬要违约不卖房，那么，有没有办法可以降低买家的这种风险呢？可以从以下两个方面来进行约束。可以从定金方面来说，在房屋买卖合同中，定金高可以达到总房价的２０％。如果一方违约，另一方可以要求双倍返还定金。比如一套房子售价２００万元，如果定金约定为４０万元，违约双倍返还就是８０万元。而从违约金方面来说，一般违约金不能超过总房价的３０％。２００万的房子违约金高可以约定为６０万元。当时人可以根据实际情况来看，如果房价上涨的空间没有赔偿的多，卖家自然也就不会违约了。

所以，买房时请一定要了解清楚房屋状况，在签署合同时仔细阅读条款，尽量将自己的利益大化话，尤其是在房价飞涨的情况下，一定要留意房屋买卖违约金的问题。

来源：房产知识库